Majorité de l’article 24 ou majorité simple :

  • Modalité de majorité:

Majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Les voix « pour » doivent être supérieures aux voix « contre » pour que la résolution soit adoptée.

  • Champ d’application: (quelques exemples)

Décisions de gestion courante : travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, ravalement des façades, approbation des comptes, quitus au syndic, vote du budget prévisionnel, exigibilité des sommes hors budget prévisionnel, désignation du président de séance, des scrutateurs et du secrétaire de séance, qui est en général le Syndic; autorisation donnée au Syndic pour agir en justice; et de façon générale, toutes les décisions qui ne relèvent pas d’un texte prévoyant une majorité spécifique.

Travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

Autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité pour les personnes handicapés ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments essentiels.

Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au Syndicat des copropriétaires pris en la personne du Syndic.

Modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L.313-4-2 du Code de l’Urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné.

Décision d’engager la réalisation d’un diagnostic technique global.

Acceptation d’installer des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique.

Adaptation du règlement de copropriété initial et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par une scission.

Adoption des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

Fixation ou modification des règles de fonctionnement du Conseil Syndical. (Le règlement de copropriété peut en prévoir).

Décision relative au placement des fonds recueillis par le Syndic et à l’affectation des intérêts produits par ce placement. (Fonds Travaux)

Approbation de l’initiative du Syndic lorsqu’en cas d’urgence, il a fait procéder à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 37 – loi de 1967)

Décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. (L. 1965, art 18-I, 3ème tiret).

Désignation du ou des copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat (article 42-1 – loi de 1967)

….

Majorité de l’article 25 ou majorité absolue:

  • Modalité de majorité :

Majorité des voix de tous les copropriétaires.

Exemple : Pour une copropriété avec 10 000 èmes de parties communes, il faudra obtenir 5 001 voix pour que la résolution soit adoptée.

  • Champ d’application :

Vous trouverez ci-dessous la liste des décisions visées par l’article lui-même et quelques exemples.

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Il est précisé que les décisions concernant les articles n) et o) ne sont pas éligibles au second vote de l’article 25-1.

Quelques exemples de décisions relevant de cette majorité.

L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L.126-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative (L.1965, art 17-1-1, A). Cette modalité est applicable aux syndicats de copropriétaires qui comportent moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Lorsque l’assemblée générale de ce syndicat décide d’adopter la forme coopérative, décision de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du Syndic parmi ses membres (L. 1965, art 17-1-1, B). Cette modalité est applicable aux syndicats de copropriétaires qui comportent moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Décision d’une assemblée générale d’un syndicat secondaire de mandater, pour une période d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal (L.1965, art 22-II, al. 1er)

Décision de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (L. 1965, art 18, al 1er, 6e tiret). Cette possibilité de dispense ne s’applique que pour les syndicats comportant au maximum 15 lots à usage de logements, de commerces ou de bureaux.

Décision de soumettre au vote de l’assemblée générale, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat (L 1965, art 18-1, 5ème tiret).

Décision de refus d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. (L 1965, art 18-1, al. 10)

Décision de déroger à l’article 18 pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds. (L 1965, art 18-1, AA).

Autorisation au Syndic d’une délégation de pouvoir à un tiers à une fin déterminée (L. 1965, art. 18-IV).

Détermination d’un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation et la mise en concurrence est rendue obligatoire (L 1965, art 21, al. 2).

Constitution d’un syndicat dit secondaire (L 1965, art 27, al. 1er).

Attribution d’autres missions que celles prévues par les textes et délégations au Conseil Syndical (D. 1967, art 26, al. 2).

Désignation du Syndic et approbation du contrat de mandat (D. 1967, art 29, al 2).

….

Second vote de l’article 25-1

  • Modalités de  majorité :

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité de l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, alors la même assemblée générale, avec l’accord du président de séance, peut représenter le projet et le voter en 2ème lecture à la majorité de l’article 24 .

Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaire, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

  • Champ d’application :

Toutes les décisions relevant de l’article 25 de la loi de 1965 à l’exception des décisions n) et o) de cet article.

Il est précisé que lorsque l’assemblée générale est amenée à approuver un contrat, devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 (D. 1967, art 19, al.2).

Exemple : Pour une copropriété de 10 000 ème de parties communes – Si le projet recueille 4000 voix « pour », 2500 voix « contre » et 1000 voix « abstention », alors un second vote peut être organisé immédiatement. Si le projet recueille les mêmes votes que précédemment, alors la décision sera adoptée.

Majorité de l’article 26 ou double majorité

  • Modalité de majorité :

Majorité des membres du Syndicat représentant au moins les deux/tiers des voix.

Exemple : Dans une copropriété de 50 logements et dont les tantièmes de propriété sont répartis en 10 000 / 10 000èmes, un projet requérant la majorité de l’article 26 sera adopté s’il obtient l’accord de 26 copropriétaires représentant au moins 6 667 voix / 10 000èmes.

  • Champ d’application :

Vous trouverez ci-dessous la liste des décisions visées par l’article lui-même et quelques exemples.

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Quelques exemples de décisions relevant de cette majorité.

Décision concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante.

Décision de ne pas instituer de Conseil Syndical (L 1965, art 21, al. 11). La décision contraire est prise à la majorité absolue.

Surélévation ou construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, réalisée par les soins du syndicat (L 1965, art 35, al 1er).

Suppression des services visés à l’article 41-1 de la loi de 1965.

Unanimité des voix

Cette majorité requiert la réunion des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

  • Champ d’application :

Suppression du pose de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. (L 1965, art 26, al.2). L’unanimité est exigée uniquement si, en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Décisions imposant à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété (L. 1965, art 26, al.3).

Décision d’alénier des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (L. 1965, art 26, al. 4).

Modification de la répartition des charges (L 1965, art 11 =, al. 1er).

Majorité de l’article 38

  • Modalité de majorité:

Majorité des voix des copropriétaires sinistrés, dont leurs lots composent le bâtiment sinistré.

  • Champ d’application :

Reconstruction d’un bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée, en cas de destruction totale ou partielle. (L. 1965, art 38)

Majorité de l’article 38-1

  • Modalité de majorité :

Les décisions sont prises à la majorité du nombre de copropriétaires présents ou représentés

  • Champ d’application :

Autorisation donnée au Syndic d’engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’urgence, en cas de catastrophe technologique (L. 1965, art 38-1, al. 2).